¿Cuáles son los elementos comunes de un edificio o finca?
El desconocimiento de las zonas o elementos comunes de las comunidades de vecinos suele provocar muchos conflictos. En este artículo te explicamos cuales son para que no haya lugar a equívocos.
Uno de los motivos de conflicto en las comunidades de vecinos suele ser el uso de las zonas comunes. Es común que los abusos en la utilización de estas zonas por parte de algunos vecinos originen conflictos. Además, el desconocimiento por parte de los propietarios de la legislación que regula su uso complica aún más las cosas.
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Los elementos comunes aparecen regulados en el artículo 396 del Código Civil, que los enumera con gran amplitud y detalle, aunque tenemos que aclarar que no se trata de una lista o relación cerrada, como lo prueba el hecho de que el referido artículo finaliza diciendo “cualesquiera otros”.
De esa relación vamos a extraer los que, a nuestro entender, son los principales:
Instalaciones generales
Se trata de las instalaciones generales de la comunidad tales como ascensores, depósitos, aljibes, sala de contadores, etc.
Cimentaciones
En este elemento común está comprendido no sólo la parte inferior del inmueble, que es lo que cotidianamente entendemos como cimentaciones, sino también todo aquello que tenga la consideración de estructura de la edificación, como pilares, jácenas, vigas, forjados o muros de carga.
Suelo
Es el elemento común esencial, ya que sobre él se asienta la edificación que da origen al nacimiento de la Comunidad de Propietarios. El suelo se extiende no sólo a la superficie ocupada por la edificación, sino a toda la finca, en la que se encuentran incluidos los jardines, zonas de aparcamiento, piscina, pista de tenis, etc.
Vuelo
Podríamos decir que es la zona o el espacio de proyección de la edificación en lo que a alturas se refiere. Si, por ejemplo, nuestro edificio tiene una altura de cuatro plantas, el vuelo sería el espacio sobre el que podríamos edificar, lógicamente si las normas urbanísticas lo permitieran, una quinta, sexta, séptima… planta.
Cubiertas
Salvo que en el Título Constitutivo se disponga otra cosa, todas tienen la consideración de elemento común por naturaleza, porque, como su propio nombre indica, es el elemento que cubre, el “techo” del edificio.
Elementos exteriores
El Código Civil menciona expresamente como tales la fachada y, además, las terrazas, balcones y ventanas, así como los revestimientos exteriores.
Elementos de acceso
Son fácilmente identificables puesto que, tal y como su nombre indica, permiten el acceso a las zonas privativas del edificio, como son los pisos o locales, o a otras zonas comunes, como piscinas, jardines, etc. Por consiguiente, tienen esta consideración los portales, escaleras, porterías, pasillos o corredores, etc.
Patios
Se incluyen en este apartado los patios de luces o interiores, que en la práctica es frecuente que el Título Constitutivo los contemple como elementos comunes de uso privativo de los locales o de los pisos bajos que tienen acceso a ellos.
Conducciones y canalizaciones
Se incluyen no sólo los bajantes o desagües, sino también las instalaciones de suministro de agua, gas, electricidad, calefacción, telecomunicaciones, etc. Tienen la consideración de elemento común hasta su entronque con la conducción o canalización de cada copropietario, lugar, a partir del cual, pasa a tener la consideración de elemento privativo.
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